Что станет с ипотекой при банкротстве физического лица. Можно ли избавиться от долгов и сохранить ипотечную квартиру
Меня часто спрашивают, возможно ли пройти через банкротство, если есть ипотека, и сохранить её. Ещё недавно ипотечное жильё автоматически включалось в конкурсную массу и продавалось на торгах. Однако теперь есть возможность при банкротстве сохранить залоговую недвижимость и списать остальные долги. Решение об этом недавно принял Верховный суд. Он официально разрешил должникам сохранять ипотечную квартиру или дом, если это их единственное жильё.
Что говорит закон о банкротстве с ипотекой
В законодательстве закреплены чёткие требования, предъявляемые к процедуре банкротства, в том числе при наличии ипотеки. Обязательное условие — включение ипотечной недвижимости в конкурсную массу с последующей реализацией этого имущества на торгах, после чего полученные средства поступают в счёт погашения задолженности перед кредиторами. При этом неважно, насколько исправно гражданин выплачивал ипотеку, и есть ли у него долги по этому кредиту. По закону, при банкротстве ему предстоит пройти через процедуру отчуждения жилой недвижимости, находящейся в ипотеке (залоге). Таково последствие признания несостоятельности любого гражданина.
Средства, полученные от продажи ипотечной квартиры банкротящегося гражданина, распределяются между банком-залогодержателем (80%) и другими кредиторами (20%). И это ещё не вся история.
Бывает, что банку-залогодержателю недостаточно уплаченной доли, а у должника есть другое имущество, также подлежащее реализации на торгах. Тогда банк вправе получить и эти средства, но на правах кредиторов третьей очереди. Получается, что должник в любом случае лишается своего ипотечного жилья, даже если у него нет альтернативной жилплощади.
Хотя теоретически банк, выдавший ипотеку, может быть и не включён в реестр кредиторов. Такие случаи в юридической практике встречаются, поэтому некоторые должники сохраняют за собой ипотеку. Но стоит помнить, что это большая редкость, которую иначе как невероятным везением не объяснишь.
Если так и происходит, то при соблюдении двух условий. Во-первых, ипотечные платежи нужно вносить своевременно, избегать просрочек. А во-вторых, важно, чтобы должник банкротился перед другими кредиторами. И поскольку взыскать залоговую недвижимость вправе лишь банк-залогодержатель, у которого могут отсутствовать вопросы к заёмщику, в реестре кредиторов такой банк значиться не будет.
Однако теория, как правило, расходится с практикой. Обычно банк, взявший недвижимость в залог, принимает активное участие в процедуре банкротства заёмщика. Даже в случае аккуратного перечисления платежей. Залогодержателю, чтобы избежать рисков, важно вовремя — до прекращения ипотеки — включить себя в реестр кредиторов.
Не заберут ли ипотеку при банкротстве: судебный прецедент
Женщина из Московской области взяла в ипотеку 2-комнатную квартиру. Она добросовестно вносила ежемесячные платежи, хоть и задолжала нескольким банкам по другим обязательствам. Когда пришло время банкротиться, банк, предоставивший ипотеку, стал претендовать на средства от продажи залоговой недвижимости. Это оказалось сюрпризом для собственницы, поскольку квартира была её единственным жильём.
Сумма требований банка составила 2 451 844 рубля, а стоимость залоговой квартиры — 2 184 000 рублей. Остаток в 267 844 рубля объясняется суммой процентов по кредиту. Поводов отказать банку у арбитражного суда не нашлось, и требование удовлетворили.
Но должницу вместе с её финансовым управляющим это решение не устроило. Они его оспаривали: сначала пошли в арбитражный апелляционный суд, потом в окружной. И всё безрезультатно.
В конце концов дошли до Верховного суда. Там и получили определение об отмене решения арбитражного суда.
Что же позволило женщине выиграть? Безусловно, настойчивость. И конечно, несколько факторов, которые учёл Верховный суд:
- Ипотечная недвижимость была единственным её помещением, пригодным для жизни.
- Несмотря на свои долги перед некоторыми банками, женщина перечисляла платежи по ипотечному договору согласно графику, просрочки при погашении отсутствовали.
- Банк, благодаря залоговой квартире, был застрахован от риска лишиться выданных средств и процентов по ним.
- Если решить вопрос в пользу кредитора, женщина останется без своего единственного жилья, что может существенно снизить её способность возвращать долги.
С учётом всего вышеперечисленного Верховный суд предложил найти наиболее целесообразный выход из положения. И счёл необходимым соблюсти следующие условия:
- исключить взыскание единственной квартиры в случае своевременного погашения ипотеки;
- признать право банка и дальше претендовать на залоговую недвижимость, а также требовать взыскания, если должница нарушит условия кредитного договора.
Иными словами, решение Верховного суда заключается в следующем:
Поскольку залоговая недвижимость в деле о банкротстве оказалась единственным пригодным для жизни помещением должника, а в части погашения ипотеки нареканий нет — заёмщику и банку необходим компромисс. Важно совместно найти адекватное решение, которое устроит каждую из сторон. А залоговую квартиру сохранить за собственником.
Определение Верховного суда не только решило вопрос по ипотечной квартире в пользу конкретной женщины — жительницы Подмосковья, — оно также стало значимым прецедентом для многих банкротящихся граждан. Теперь их шансы на сохранение залоговой квартиры-единственного жилья сильно выросли.
Что теперь станет с алгоритмом процедуры банкротства с ипотекой
Благодаря работе Верховного суда, граждане, проходящие процедуру банкротства, могут рассчитывать оставить за собой единственное жилье, которое взяли в ипотеку. Начало положено, а значит, система изменилась к лучшему. Людям, оказавшимся в аналогичной ситуации, уже не нужно идти до Верховного суда. Ведь пойти на мировое соглашение и совместно составить план реструктуризации долга предлагает сторонам арбитраж. А согласия других кредиторов на исключение из дела о банкротстве единственного жилья не требуется.
Мировое соглашение предусматривает отказ от обращения за взысканием ипотечного имущества, но заёмщик при этом по-прежнему обязан выполнять условия кредитного договора. В то же время нельзя гасить долг за купленную квартиру посредством продажи другого имущества, если на него предъявляют права прочие кредиторы. Зато у заёмщика есть выход: попросить финансовой помощи третье лицо —- физическое или юридическое, — готовое на время выполнить роль плательщика по ипотеке.
Таким образом, согласованный локальный план реструктуризации даёт возможность вывести единственную жилую недвижимость, взятую в ипотеку, из конкурсной массы. Однако необходимость гасить кредит остаётся. Вносить ежемесячные платежи по реструктуризированной ипотеке начнут родственники или поручители банкротящегося заёмщика. За счёт его средств. И после того, как завершится процедура банкротства.
Есть во всей этой истории ещё одна хорошая новость. Отказ банка-залогодержателя заключить мировое соглашение будет принят лишь в том случае, если имеются разумные, экономически обоснованные причины. Иначе суд вправе решить вопрос в одностороннем порядке, а значит, принять план реструктуризации долга и вывести ипотечную недвижимость из конкурсной массы.
Естественно, процедуру банкротства с ипотекой нужно проходить только в рамках судебного процесса. Упрощенный вариант — через МФЦ — неуместен по той причине, что стороны должны получить предложение о заключении мирового соглашения, что может произойти только в судебном порядке. Поэтому в рамках упрощённой процедуры списания долгов заёмщик рискует потерять ипотечную квартиру, несмотря на то, что она может быть его единственным жильём.
Хотите в процессе банкротства сохранить ипотечную недвижимость — начните путь к списании долгов с бесплатной консультации опытного юриста!
